市政府關于進一步加強物業管理工作的意見

　

各縣、區人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：

　　為進一步加強物業管理工作，提升物業管理總體水平，切實改善人民群眾的生產生活環境，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等有關規定，結合我市實際，現就進一步加強全市物業管理工作提出如下意見。

　　一、高度重視，提高對加強物業管理工作的認識

　　物業管理是城市管理的重要組成部分，是與人民群眾生產生活密切相關的新興服務產業，隨著城市化進程的不斷推進，物業管理在城市管理中的重要作用日益顯現。加強物業管理工作，對于改善城市人居環境，提高群眾生活質量，增加就業崗位，維護社會穩定，營造良好的社會環境都具有十分重要的意義。各縣（區）政府（含市開發區管委會、徐圩新區管委會、云臺山景區管委會，下同）、市各有關部門要從落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會的高度，充分認識加強物業管理工作的重要意義，創新行政監管手段和管理機制，堅持服務與監管并重，積極化解矛盾糾紛，合力推動物業管理工作健康發展。

　　二、齊抓共管，構筑適合城市發展的物業管理框架

　　市、縣（區）政府應按照條塊結合，以塊為主和縣（區）屬地負責，鄉鎮政府（街道辦事處）具體組織，社區居委會落實，住房主管部門監督指導，相關部門密切配合的原則，建立市、縣（區）政府、鄉鎮政府（街道辦事處）、社區居委會兩級政府、三級管理、四級網絡的管理體制，形成職責明晰、分工明確、各負其責、齊抓共管的物業管理格局，共同推進物業管理工作。

　　（一）各縣（區）政府負責本轄區的物業管理工作。負責組織所轄鄉鎮、街道辦事處落實各項法規政策措施，全面開展物業管理工作；落實辦事機構，建立縣（區）、鄉鎮政府（街道辦事處）、社區居委會三級物業管理工作體系；落實管理責任，抓好本轄區物業管理工作的部署檢查、組織協調和監督指導。

　　（二）鄉鎮政府（街道辦事處）負責組織開展本轄區物業管理工作。負責對轄區物業管理工作進行監督和檢查；組織或參與物業服務質量的檢查考評；指導、監督轄區內住宅小區業主委員會的成立、改選和換屆工作；監督、指導和協調業主大會和業主委員會的日常活動；參與物業管理項目有序交接；建立物業管理責任主體、社區、政府相關職能部門的溝通機制；處理轄區內物業管理方面的投訴和信訪工作；協助綜治、公安、工商、文廣新、教育、衛生、環保、住房等相關部門開展小區綜合整治工作。

　　（三）社區居委會受鄉鎮政府（街道辦事處）的委托負責本轄區物業管理的落實工作。負責指導和組織業主大會的成立和業主委員會的選舉；指導業主委員會選聘物業服務企業或建立自治性物業服務組織；調解處理物業服務中的矛盾糾紛；對轄區內物業企業、物業項目經理考核提出初審意見；參與轄區內物業管理項目招標；對物業維修資金的使用提出初審意見。

　　（四）住房行政管理部門負責本轄區物業管理的監管和行業指導。負責研究制定本轄區物業管理發展規劃，制定相關配套政策和行業標準；負責轄區內物業服務企業的資質審查；組織物業服務行業的檢查、考核和人員培訓工作；指導、監督選聘物業服務企業的招投標工作；負責對住宅專項維修資金的使用進行審查；指導鄉鎮政府（街道辦事處）加強物業服務工作的日常監管，牽頭協調相關部門共同做好物業管理相關工作，依法查處物業管理違法行為。

　　（五）相關職能部門依據各自職責，共同抓好物業管理相關工作。教育、公安、規劃、建設、城管、工商、文廣新、價格、衛生、環保、質監、消防等相關部門負責依法及時查處居住小區內違法搭建、占用綠地、違章停車、無照經營、污染環境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結構等違法行為，維護物業管理區域正常的公共管理秩序。

　　三、因地制宜，建立符合實際的物業管理模式

　　根據我市住宅小區物業管理工作實際，按照區別對待、分層次管理的原則，建立符合我市實際的物業管理模式。

　　（一）新建住宅小區管理。新建商品房住宅小區必須嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行開發建設，并通過招投標選聘符合資質的物業服務企業實施物業管理。規劃、建設、住房等部門要各司其職，加大對新建住宅小區規劃設計、施工建設、物業服務的監管力度。新建住宅小區必須嚴格落實公建配套交接制度，由鄉鎮政府（街道辦事處）、社區居委會、前期物業服務企業共同參加交接。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，建立完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位，同時要強化售后服務，在保修期內承擔物業的保修責任。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的移交工作，確保新建住宅小區全面實行規范的物業服務。

　　（二）老舊住宅小區管理。老舊住宅小區應根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為依據，界定各物業管理服務區域；以社區居委會為主體，組織召開業主大會，組建業主委員會；以物業服務企業或群眾性物業服務組織為載體，開展物業服務活動。各縣（區）政府要加大對老舊住宅小區的整治力度，逐步解決老舊住宅小區在居住環境、配套設施等方面存在的問題。對整治后具備條件的老舊住宅小區，由業主委員會選聘專業物業服務企業按等級實施物業管理服務；對不完全具備條件的老舊住宅小區，推行準物業管理，經業主大會通過規定程序認可，由社區成立社區管理服務中心（站），落實以保潔、保綠、秩序維護為主要內容的基礎性管理服務，或者采取樓幢管理的模式，確保小區基礎性服務落實到位。規模較小的零散住宅小區或樓幢，可并入相鄰小區，實施統一管理、差異化服務的物業管理模式。開展物業管理所需的經費由小區全體業主共同承擔，經費的籌集、管理、使用需經業主大會或業主代表會議討論通過。經費的使用情況應定期以書面形式在物業管理區域內公示，接受全體業主監督。

　　四、創新舉措，提升物業管理工作水平

　　（一）加強前期物業管理工作。住房行政管理部門要完善物業管理招投標制度，穩步推進房地產開發與物業管理的分業經營。開發建設單位應按照住建部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》的規定，采取招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業，實施前期物業管理。開發建設單位在銷售物業之前，要制定業主《臨時管理規約》，并將《臨時管理規約》向物業買受人明示和說明，物業買受人應當在與開發建設單位簽訂物業買受合同時，對遵守《臨時管理規約》做出承諾。開發建設單位在銷售物業之前，應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的《前期物業服務合同》，并督促物業服務企業嚴格執行。開發建設單位未選聘物業服務企業，未簽訂《前期物業服務合同》的，住房主管部門不予以辦理商品房預售許可證。

　　（二）加強物業管理用房建設。新建物業在規劃建設時，開發建設單位應當按照不低于規劃總建設面積4‰的比例建設物業管理用房，無償提供給全體業主。規劃部門應在規劃總平面圖中明確標明物業管理用房的位置和面積，并在建筑工程規劃許可證中注明物業管理用房的面積。物業管理用房應當是獨用成套房屋，具有上下水、供電、通訊等基本設施，具備辦公條件。物業管理用房位置應設置在開發項目中心區域或主出入口附近的房屋底層，方便業主使用的地方，不得設置在地下。設置在住宅樓內的物業管理用房，應當具有獨立的通道。分期開發建設的項目，物業管理用房應設置在首期開發范圍。

　　住房主管部門要對物業管理用房獨立測量、計算面積（其面積不計入分攤的公用建筑面積內），并在房地產平面圖相應的位置上標注物業管理用房字樣。物業管理用房所有權歸物業管理區域內的全體業主所有，由物業服務企業負責維修、養護和經營。物業管理用房應用于物業管理服務活動和業主活動，任何單位和個人不得將物業管理用房擅自買賣、抵押或者改作他用。

　　（三）推進業主委員會建設。各鄉鎮政府（街道辦事處）應根據社區管理和業主自治相結合的原則，按照規定的程序，推進業主委員會建設。一個物業管理區域應當成立一個業主委員會。住宅小區業主委員會的組成人員，原則上從社區居委會、有關產權單位及物業管理區域內離退休人員、熱心公益事業人員中推薦人選。業主委員會主要負責召集業主大會、選聘物業服務企業、監督履行物業服務合同、監督實施管理規約、協助物業服務企業對逾期不交納物業服務費的業主進行督促催交等工作，同時積極配合和支持社區居委會的工作。鄉鎮政府（街道辦事處）應當支持業主委員會的工作。業主委員會成立前或集體換屆期間，由鄉鎮政府（街道辦事處）指定社區居委會代行業主委員會的職責，確保工作正常運轉。引導和鼓勵業主大會通過公開招投標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業實行物業管理。

　　（四）規范物業服務收費。價格部門會同住房行政管理部門依照相關規定，研究制定物業管理服務收費辦法，明確物業管理服務收費的原則、收費管理形式和服務費用構成，建立質價相符的物業管理收費機制。普通住宅物業服務收費實行政府指導價，物業服務等級標準、基準價及浮動幅度，由價格部門會同住房行政管理部門制定并組織實施。非住宅物業服務收費實行市場調節價。業主大會、業主委員會要全面履行職責，既要監督物業服務企業，也要督促業主按時交納物業服務費。各物業服務企業要認真落實物業服務收費及明碼標價規定，健全企業財務帳目，嚴格按標準收費，按規定項目進行費用開支，自覺接受價格、住房主管部門及業主的監督。

　　（五）規范物業服務行為。物業服務企業要依據投標承諾和物業服務合同，切實履行職責，提高服務質量，維護業主權益，對超出服務合同的事宜，應與業主委員會協商確定后實施。物業服務企業應當制定物業管理相關工作制度，嚴格執行物業服務行業規范、服務標準；按規定收取物業管理服務費用，定期公布物業管理公共服務費和使用維修基金的收支賬目，主動接受業主、業主委員會的監督；對物業管理區域內違反治安、環保、物業裝飾裝修和使用等有關法律、法規的行為進行制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　各級住房行政管理部門要會同鄉鎮政府（街道辦事處）加強對物業服務企業的監督，建立和完善物業服務企業考核制度和物業項目經理責任制，加強對物業項目經理的培訓考核，建立健全物業服務企業和物業項目經理信用檔案制度，認真評定物業服務企業和物業項目經理的服務業績和信用程度，并在資質評定和年度考核、物業管理招投標中作為重要條件；要建立健全物業服務企業有序進入和退出機制，加強物業服務企業退出項目監督管理，保持物業服務平穩過渡。物業管理行業協會可以建立物業服務行業履約保證金制度，在物業服務企業接管住宅小區時，一次性繳納履約保證金，用于對物業企業違約行為的處罰和棄管小區的善后處理。

　　（六）規范市政公用設施設備的維護管理。

　　1．供水設施管理。住宅小區應當按照一戶一表、計量出戶的要求，實施住宅供水工程。供水工程竣工驗收合格的，移交給城市供水企業運行管理，城市供水企業承擔分戶計量裝置以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。

　　2．供電設施管理。計費電度表出線開關處導線至住宅的用電設施由業主自行負責維護、管理；計費電度表以外的供電線路及設備由供電企業負責維護、管理。

　　3．住宅區域供熱設施管理。實行分戶控制的供熱閥門及以外部分由供熱單位負責管理維護；未實行分戶控制的串聯并聯供熱設備，居民樓外(含入樓供熱閥門)部分由供熱服務單位管理維護，樓內及戶內的供熱設備由業主管理維護。

　　4．住宅區域燃氣設施管理。管道燃氣供氣設備及供氣管線(至煤氣表)由燃氣供應企業負責管理和維護，室內燃氣設施屬于居民的個人財產由居民負責。

　　凡應由政府及職能部門承擔的城市管理、規劃管理、治安管理等責任，不得轉由業主或物業服務企業承擔。供水、供電、供氣、供熱等專業部門應當向物業管理區域內最終用戶（指實際最終使用的個人或單位）收取費用，不得向物業服務企業強行托收；物業服務企業接受委托代收代付的，委托單位應支付相應的費用。

　　五、加強領導，確保物業管理工作健康發展

　　（一）強化對物業管理工作的領導。市政府成立連云港市物業管理工作領導小組，負責全市物業管理的組織協調工作。組長由分管副市長擔任，副組長由市政府分管副秘書長、市住房局局長擔任，成員由各縣（區）政府、市住房、公安、民政、文明辦、規劃、建設、城管、衛生、價格、環保、信訪、工商等部門負責同志組成。領導小組下設辦公室，辦公地點設在市住房局。各縣（區）政府要根據轄區的規模和任務明確相應的物業管理機構，加強對物業管理工作的組織協調和監督檢查，確保社區物業管理組織領導到位，機構人員到位，推進措施到位。

　　（二）建立健全物業管理工作考核機制。市政府將住宅區物業管理工作納入社會經濟發展考核指標，對各縣（區）政府物業管理年度工作情況進行考核。各縣（區）政府負責對轄區內鄉鎮政府（街道辦事處）、社區居委會住宅區物業管理工作的實施情況及矛盾糾紛的處理情況進行檢查考核。鄉鎮政府（街道辦事處）、社區居委會負責對轄區內住宅區物業服務企業和其他管理單位進行日常檢查考核。

　　（三）加大對物業服務行業的政策扶持。各縣（區）政府、市各有關部門要按照《財政部國家稅務總局關于下崗失業人員再就業有關稅收政策問題的通知》（財稅〔2002〕208號）的要求，對物業服務企業招用下崗失業人員達到職工總數30%以上的，3年內免征營業稅。對市區低保、雙下崗、殘疾、特困家庭，經批準減半收取物業服務費。各縣（區）政府要研究出臺扶持物業服務行業發展的相關政策，鼓勵和引導物業管理向市場化、專業化、規模化方向發展，提高城市物業服務水平。

　　（四）加強輿論宣傳。要采取多種形式，大力宣傳物業管理的相關政策法規，宣傳物業管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業服務是商品消費的觀念，增強業主實行小區自治管理的自覺性，引導業主主動支持、參與物業管理活動，積極維護小區秩序，努力形成共建共管、團結和諧的良好氛圍。

　　　

　　　

　　　

　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一一年五月十六日