各縣、區人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：

《關于進一步規范市區房地產市場管理的若干意見》已經市十四屆政府第25次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真組織實施。

連云港市人民政府辦公室

2018年8月10日

（此件公開發布）

關于進一步規范市區房地產市場管理的若干意見

為了進一步加強市區房地產市場管理工作，從源頭上整治和規范房地產市場秩序，根據國家相關法律、法規和政策規定，堅持“以人民為中心”的發展思想和問題導向原則，結合我市實際，制定如下意見。

一、總體要求

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，圍繞“高質發展、后發先至”主題主線，強化房地產開發項目事前事中事后全過程動態監管和部門間信息共享聯動。按照“誰審批、誰負責，誰主管、誰監管，誰行權、誰擔責”原則，建立完善“簡政放權”后市、區兩級協調聯動機制。落實“屬地管理、依法處置、協同配合”要求，有效處置既有問題樓盤，防止發生新的問題樓盤。

二、工作任務

（一）加強規劃控制管理

1.　編制房地產發展規劃計劃。根據市場需求和經濟發展狀況以及城市總體規劃等要求，科學編制住房發展五年規劃，并向社會公布；合理制定房地產年度項目開發計劃及三年棚戶區改造安置房建設計劃，確定房地產開發項目清單，將重點商品房項目及棚戶區改造安置房項目納入年度城建計劃。（牽頭單位：市城建局；共同責任單位：各區政府（管委會）、市規劃局、國土局、住房局）

2.　加強安置房規劃選址工作?？茖W安排棚改和舊城改造安置房選址位置及規模，特別是老城區地塊改造后的凈地，優先安排棚改安置房建設，有效解決被征收居民的安置問題，避免拆遷安置需求發展過快激化房地產市場供需矛盾；調整住房供應結構，在政府主導新建棚改安置房的基礎上，引導開發商增加120平米以下中小戶型供應，促進供需平衡。（牽頭單位：市規劃局；共同責任單位：各區政府（管委會）、市城建局、國土局、住房局）

3.　合理規劃完善“兩個配套”。一是居住區外市政公共設施大配套。梳理完善居住片區外道路交通系統，補充商業服務業、中小學、社區、停車、綠地、養老、醫療等公共設施配套。采用相對靈活的布局方式，重點充實現狀欠缺區域的公共服務功能；二是小區內公共配套。合理規劃布局新建住宅小區內的幼兒園、物業管理用房、社區用房、群眾健身設施、居家養老服務用房、充電設施等小區配套，做到同規劃、同建設、同交付，不斷提升小區宜居水平。（牽頭單位：市規劃局；共同責任單位：市城建局、住房局）

4.　加大違法建設行為查處力度。加強規劃批后巡查監管，對未取得、未按照建設工程規劃許可證的規定或者超過建設工程規劃許可證期限進行違法建設的開發企業，立即采取責令停止建設、限期改正、限期拆除等懲處措施；對業主入住后侵占、損壞公共設施設備及違法亂搭亂建的行為堅決查處。（牽頭單位：市城管局；共同責任單位：各區政府（管委會）、市國土局、規劃局、城建局、住房局）

（二）加強土地市場管理

1.　嚴把住宅類用地競買準入關。強化土地計劃管理，科學實施市區住宅用地供應五年規劃和三年滾動計劃；嚴格落實企業購地只能用自有資金的規定，加強對住房用地購地資金來源、企業資金實力和信用等情況進行審查，嚴控購地加杠桿行為；同一競買人（含子公司、分公司）在一個批次土地招拍掛活動中最多只能競得一宗商住或住宅用地。

禁止有以下情況之一的房地產開發企業進入住宅類用地“招拍掛”市場：

（1）被列入“聯合懲戒對象”，或大股東被列入“黑名單”，或信用考評等級為D級的開發企業；

（2）在市區已取得土地，因自身原因造成土地閑置尚未開發的，或有遺留問題未處理完畢項目且存在嚴重違法違規行為的開發企業。

（牽頭單位：市國土局；共同責任單位：市信用辦、城建局、住房局、城管局、金融辦）

2.　加強住宅類用地價格管理。建立房價地價聯動機制，探索“限房價、競地價”模式，防止地價推漲房價；合理確定住宅類用地的掛牌起始價、最高限價，加強住宅類用地成交價格的有效控制；定期發布市區基準地價，及時更新土地出讓信息庫，加強對招商項目土地政策的指導；合理把握土地供應節奏，加大熱點區域住宅類土地供應量，有效滿足市場用地需求；加大保障性住房和安置房用地供應力度，切實保障住房困難家庭住房需求；按年度項目開發計劃合理確定商品房開發項目中建設、配建保障性住房規模，增加保障性住房多樣化供給。（牽頭單位：市國土局；共同責任單位：市規劃局、住房局、物價局）

3.　加大住宅類用地批后監管力度。取得國有建設用地的使用權人，確因客觀原因不能按照約定開工、用地竣工的，應當在約定開工、用地竣工日期到期前30日內向國土資源部門提出延期申請；嚴格落實《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號），對屬于政府行為造成土地閑置的，采取延長動工開發期限、協議有償收回等方式進行處置；對企業自身原因造成土地閑置的，超過約定時間未動工開發滿1年的，按照土地出讓或劃撥價款的20%征繳土地閑置費；未動工開發滿2年的，依法無償收回土地使用權。（牽頭單位：市國土局；共同責任單位：市規劃局、城建局、住房局）

4.　加快不動產登記交易深度融合。加快不動產交易登記信息集成應用，實現國土、住房、稅務部門信息自動交換與共享；全面推廣“云證達”經驗做法，下移不動產登記服務功能；開展不動產“不見面”登記（服務）試點，確保不動產登記5個工作日內辦結。（牽頭單位：市國土局；共同責任單位：市住房局、稅務局）

（三）加強項目開發建設管理

1.　強化開發建設過程管理。一是嚴格市場準入。嚴格把關房地產開發企業的準入條件，嚴格執行國家住建部、省住建廳關于對房地產開發企業的各項要求；二是嚴格企業信用管理。建立房地產開發企業信用管理制度，對違法違規、不能履約等造成信訪等不良影響的企業和個人實施信用管理，記錄失信行為，并納入市公共信用信息系統；三是監督水電氣等公用事業部門切實履行合同約定，按期實施水電氣安裝工程，加大對違約行為的考核問責力度。（牽頭單位：市城建局；共同責任單位：市信用辦、住房局）

2.　加強工程質量安全監管。嚴肅查處違法發包、轉包、違法分包及掛靠等行為；按照“監驗分離、強化驗收、完善手段、過程控制”的原則，加強對建設工程質量安全各方責任主體和工程中涉及結構安全和重要使用功能實體質量的監督檢查，對于相關責任落實不到位的企業將在網站上公布不良行為記錄，限制參加工程招投標，并依法予以處罰。（牽頭單位：市城建局；共同責任單位：市信用辦）

3.　規范竣工驗收交付管理。房地產項目竣工驗收前，提交竣工驗收的房地產項目必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料，具備規定的竣工綜合備案條件，竣工驗收合格后方可交付使用；嚴格督促開發企業嚴守合同約定，按期向買受人交付法律手續齊全、工程質量合格、配套設施完善的商品房。推廣成品住宅，推行新建住宅一次性裝修到位；大力發展裝配式住宅工程，實現部品開發、生產和供應的標準化、系列化、通用化、工廠化，提高建設效率，減少質量隱患。（牽頭單位：市城建局；共同責任單位：市規劃局、國土局、住房局、民防局、消防支隊）

4.　加快基礎設施配套提升。完善城市基礎設施和公共服務配套設施建設，盡快打通“斷頭路”等，緩解百姓出行難，特別是提升城郊結合部的交通、水電氣、生活、醫療等基礎設施建設速度和品質，加快教育、醫療、商業等資源配置，提高生活便利度，推動區域滯銷樓盤盡快形成有效供給。（牽頭單位：市城建局；共同責任單位：市規劃局、交通局）

（四）加強房地產市場監管

1.　嚴格商品住宅預售管理。商品住宅工程形象進度等達到預售條件的，開發企業應及時向房產行政主管部門申請商品住宅預售許可；對達到預售許可條件既不申請、又不承諾現房銷售變相捂盤惜售的，由房產行政主管部門責令其限期整改，拒不整改的，則該項目必須符合商品房現房銷售條件并經備案后方可銷售；房產行政主管部門根據各區政府（管委會）預售風險排查及評估情況，適度提升預售許可工程形象進度標準直至結構封頂，并采取相應的預售風險防控措施，對潛在風險較大的項目，探索現房銷售模式。（牽頭單位：市住房局；共同責任單位：各區政府（管委會）、市規劃局、國土局、城建局、物價局）

2.　加強成品住房銷售管理。成品住房開發建設單位應在取得預（銷）售許可之前建造完成實體裝修樣板房，樣板房要真實反映裝修標準和施工質量，成品住房交房標準不得低于樣板房裝修標準；對不按照要求建設、銷售成品住房的，不予發放預（銷）售許可證。（牽頭單位：市住房局；共同責任單位：市規劃局、城建局）

3.　深化信用考評應用管理。加大房地產開發企業和房產中介機構開發經營行為及從業人員執業行為的信用考評力度，建立信用檔案，將開發企業和中介機構違法違規和不良行為納入信用評價范圍，評價結果及時歸集到市公共信用信息系統；推動信用評價由原來的政府評價為主逐步向社會評價為主轉變。

按照國家發改委等部門《關于對房地產領域相關失信責任主體實施聯合懲戒的合作備忘錄》（發改財金〔2017〕1206號）等文件要求，根據開發企業信用考評等級，在滿足《城市商品房預售管理辦法》規定的前提下，對商品房項目申請預售許可形象進度實施差別化激勵和懲戒：

（1）信用等級為A級的，形象進度達到地面以上建筑總體高度1/5及以上；

（2）信用等級為B級的，形象進度達到地面以上建筑總體高度1/2及以上；

（3）信用等級為C級的，形象進度達到建筑結構主體封頂；

（4）信用等級為D級的，對其開發的項目實施重點監管直至現房銷售。（牽頭單位：市住房局；共同責任單位：市信用辦、城建局）

4.　加大房地產市場監管力度。完善商品房預售審批、預售資金監管等房地產市場長效監管機制建設，強化預售資金分類監管，防止因資金監管不到位而引發新的問題樓盤；推進“四價合一”的二手房交易監管新模式，健全存量房交易資金監管制度；建立政府主導的住房租賃監管服務平臺，組建1—2家國有房屋租賃投資服務公司；推廣使用新版商品房買賣合同、存量房買賣居間合同、房屋租賃居間合同，增補完善商品房抵押情況、天然氣供暖條件、商品房付款方式、市政配套要求等，切實保障買賣雙方的合法權益；對意向購房人群超過準售房源較多的，引導企業自主采取公開搖號的方式公平公正確定購房人，超出50%以上的，應當采取公開搖號方式。（牽頭單位：市住房局；共同責任單位：市房地產調控發展領導小組成員單位）

5.　推進“雙隨機一公開”全覆蓋。對市區所有在售項目開發企業及房地產中介機構，開展多部門聯合的房地產市場“雙隨機”檢查，重點查處發布虛假房源信息和廣告、未取得預售許可證進行預售、不按標準一次性公開準售房源、捂盤惜售、拒絕購房人使用公積金貸款等違法違規行為，加大聯合懲戒力度，公開曝光一批典型案例，檢查情況及查處結果及時向社會公布，接受社會監督。（牽頭單位：市住房局；共同責任單位：市城建局、物價局、工商局、公積金中心）

6.　完善征收安置房預售監管機制。建立健全征收安置房網簽監管機制，及時對征收安置房源進行限售，確保征收安置房全部納入監管范圍，防止征收安置房“一房兩賣”，切實保障被征收人合法權益。（牽頭單位：市住房局；共同責任單位：各區政府（管委會））

7.　充分利用地下空間，著力解決居住小區停車難問題。嚴格區劃居住小區地下人防工程范圍，制定和實施地下人防工程平時作為停車位使用管理辦法，有效破解地面車位緊張、地下車庫資源閑置的難題，全面提升地面交通“微循環”能力。（牽頭單位：市民防局；共同責任單位：市規劃局、住房局、物價局）

（五）加強商品住宅價格管理

1.　加大房價備案行政指導力度。開發企業在申請辦理商品房預（銷）售許可前，應辦理商品房銷售價格備案手續；及時召開會商會落實黨委政府關于商品房價格的相關決策和最新要求，維持商品房價格水平的總體平穩，研究解決價格備案管理過程中存在的問題，對重點區域和重點樓盤的價格備案經會商后給予行政指導；進一步加強對三縣一區房價備案的指導力度。（牽頭單位：市物價局；共同責任單位：各區政府（管委會）、市住房局）

2.　強化日常巡查和監督檢查機制。堅持商品房價格日常巡查制度，做到包括所有樓盤所有銷售地點全覆蓋，加大巡查頻次；嚴格落實商品房銷售“一價清”制度，加大對在房款外向購房者收取電商費、團購費、居間服務費、信息咨詢費等費用的商品房經營者或其代理機構以及存量房中介機構的打擊力度，公開曝光，并納入信用考評范圍；針對巡查問題樓盤及時依法處理并在價格行政指導時從嚴把控；適時組織開展全市商品房價格秩序專項檢查，對典型案例公開曝光，切實規范商品房價格銷售行為。（牽頭單位：市物價局；共同責任單位：市住房局、工商局）

3.　完善房價調控目標和調控方式。維護商品房價格水平總體穩定，根據市區區域范圍、房源類型、時間節點等實際情況，細化房價調控目標。一是對不同板塊新建商品房備案價格設置“天花板價”，嚴格控制高價房和高價樓盤的出現；二是建立價格監測和成本調查制度，對重大影響的或不接受政府指導合理定價的樓盤，適時啟動價格成本調查機制；三是對開發企業建設的裝修房源備案價中的裝修費用增加限制性規定，原則上控制在每平方米不超過2000元；四是在備案均價的基礎上，控制“一房一價”的單套標價浮動幅度。原則上普通商品住宅“一房一價”中的最高單價不得超過備案均價的10%，疊排、別墅等高檔住宅不超過20%。（牽頭單位：市物價局；共同責任單位：市住房局、工商局）

（六）加強問題樓盤處置化解和防范

1.　嚴格落實屬地管理責任。全面開展問題樓盤矛盾化解工作，制定處置工作方案和房地產突發事件應急預案，做到一案一策、統籌安排、分類處理、依法處置，切實發揮破產方式在保護購房人優先受償權、厘清債權債務關系等方面的重要作用，更多關注涉及期房業主、拆遷安置戶、農民工等特殊主體的合法權益保障。（牽頭單位：各區政府（管委會）；共同責任單位：市房地產社會矛盾處置工作協調小組成員單位）

2.　建立綜合工作機制。建立專題會商制度，對各區政府（管委會）排查上報的房地產社會矛盾情況進行聯合會商，針對重點風險矛盾，專題會商處置解決方案；建立重點監控企業名單，將存在違法違規主體及時納入“黑名單”；各職能部門按責任分工認真履職盡責，積極配合各區政府（管委會）開展房地產社會矛盾化解處置和防范工作。（牽頭單位：各區政府（管委會）；共同責任單位：市房地產社會矛盾處置工作協調小組成員單位）

3.　加大督查問責力度。市房地產社會矛盾處置協調小組要加強對相關責任主體的日常指導和監督；對不能履職盡責的責任主體要加大督辦和警示力度，對因履職不到位而導致集訪、重訪等重大不良影響的實施嚴肅問責。（牽頭單位：市房地產社會矛盾處置工作協調小組辦公室；共同責任單位：市房地產社會矛盾處置工作協調小組成員單位）

三、責任分工

（一）區政府（管委會）：嚴格貫徹落實連政辦發〔2017〕177號文件要求，切實履行房地產社會矛盾處置屬地管理責任；加強組織領導和協調，采取牽頭包辦工作機制，加快推進房地產社會矛盾有效化解處置，及時向市房地產社會矛盾領導小組匯報情況；加強轄區房地產項目預售風險排查及評估，對容易引起較大社會矛盾的房地產項目，及時向市房產行政管理部門提出加強預售風險管控舉措；落實棚改屬地管理主體責任，對轄區內市、區兩級平臺建設的棚改安置房的規劃、建設、分配等各個環節進行監管；組織轄區范圍內違法建設的控制和查處工作。

（二）宣傳部門：負責指導和協助市規劃、國土、城建、住房、工商、物價等有關單位及區政府（管委會），及時、準確地發布有關信息，澄清事實，穩定預期；開展輿情監測處置，堅持正面引導輿論，維護社會穩定，為房地產市場平穩健康發展營造良好輿論氛圍。

（三）信訪部門：負責房地產領域矛盾糾紛引發信訪事項的上報、轉送、交辦；組織各區政府（管委會）、職能部門接待來訪群眾，做好信訪群眾的疏導解釋工作，穩定信訪群眾情緒，防止矛盾激化、上行；及時對房地產領域信訪事項進行梳理、歸納、分類，特別是群眾反映強烈的問題樓盤，做好與相關部門的反饋和對接工作。

（四）國土部門：負責牽頭開展不動產登記改革工作，推動不動產登記實現常態化、普遍化；會同金融、信用等部門，對企業購地資金來源、資金實力和信用等情況進行審查，杜絕不符合要求企業競地；負責根據房地產市場運行情況，科學制定年度土地供應計劃，合理把握土地供應節奏；負責土地出讓合同后期監管，開展閑置土地巡查工作，及時處置閑置土地。

（五）規劃部門：負責各類房地產項目（含棚戶區改造）所在片區的規劃編制工作，同步合理規劃各類市政公用和公共配套服務設施；負責職責范圍內各類房地產項目（含棚戶區改造）出讓規劃條件擬定、建設用地規劃許可證、方案審批、建設工程規劃許可證、規劃核實等工作；結合行政審批改革及“放管服”要求，加強批后監管，指導各區政府（管委會）做好各類房地產項目（含棚戶區改造）規劃管理審批工作。

（六）城建部門：負責住房發展五年規劃、棚戶區改造安置房建設計劃、房地產年度項目開發計劃的制定；負責開發企業準入管理，牽頭建立房地產開發企業信用管理制度，對存在違法違規開發行為的房地產開發企業及時查處；負責開發項目質量安全監管、工程驗收備案和交付使用管理，監督開發企業、施工企業合同履約；同步配套完善居住區外水、電、氣、路等市政公共設施；牽頭各區政府（管委會）開展棚戶區改造，指導和配合房地產社會矛盾處置等工作。

（七）住房部門：負責商品房預（銷）售管理，房地產開發企業和中介機構信用考評，根據考評等級在商品房預售審批、預售資金監管等方面實施差別化監管；牽頭開展多部門聯合的房地產市場“雙隨機”檢查及聯合懲戒；分析研判房地產市場運行情況，做好購房資格準入等調控政策儲備工作；指導各區（管委會）開展房地產社會矛盾處置，配合做好房地產風險項目預售房屋的財產保全工作。

（八）城管部門：負責查處城市規劃區范圍內未取得、未按照建設工程規劃許可證的規定或者超過建設工程規劃許可證期限等違法建設行為，以及業主侵占、毀壞小區公共設施設備、亂搭亂建等違法違規行為。

（九）工商部門：負責依法實施合同行政監督管理，依法查處合同欺詐等違法行為；參與多部門聯合的房地產市場“雙隨機”檢查，對發布虛假違法廣告、未取得營業執照等違法工商法規經營行為的房地產開發企業和中介機構進行查處，及時處理消費者投訴，依法保護消費者權益。

（十）物價部門：負責房地產項目價格備案管理，開展商品房價格日常巡查；參與房地產市場“雙隨機”檢查，對違反商品房明碼標價、“一價清”政策、存在價格欺詐、違規收費、不履行價格承諾等違法違規行為進行查處，維持商品房價格水平的總體穩定。

（十一）民防部門：負責地下人防工程地下車位使用管理辦法的制定和實施，對人防工程的平時開發利用實行監督管理。

（十二）中級人民法院：負責密切關注涉及房地產企業重大及群體性訴訟案件，發現傾向性苗頭，及時與各地各部門溝通聯系；在審理案件中發現行業監管存在易引發風險的相關共性問題，向主管部門發送司法建議；依法審理涉及房地產企業破產及其他各類房地產糾紛案件，提高案件質效。

（十三）公安部門：負責制定相關工作預案，調度警力參與房地產社會矛盾應急處置工作，控制相關涉案人員，查處違法犯罪行為；維護事發地社會秩序，防止出現大規模群體性事件，保證風險處置工作的順利開展。

（十四）金融部門：負責配合國土部門，對企業購地資金來源、資金實力等情況進行審查；配合開展房地產領域非法集資防范和處置工作，統籌協調各區（管委會）及相關部門防范和處置非法集資工作；指導和協調金融機構妥善處置房地產項目信貸矛盾。

（十五）公積金部門：負責指導和配合區政府（管委會）妥善處理房地產風險項目所涉及公積金貸款事宜；認真落實住建部等四部委關于維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知要求，積極推行制度創新，充分發揮公積金制度作用，切實維護公積金繳存職工的合法權益。

（十六）稅務部門：負責配合不動產登記納稅工作，妥善處理房地產問題樓盤處置過程中的涉稅事務。

四、工作要求

（一）著力構建共抓共管格局。進一步深化“放管服”改革，加快“多測合一”等行政審批制度創新。切實發揮市房地產調控發展領導小組、房地產社會矛盾處置工作協調小組職能作用，定期或根據需要召開領導小組全體成員會議，研判房地產市場狀況和發展態勢，研究解決行業管理和發展中出現的突出問題、問題樓盤處置化解等工作；全面加強房地產市場監管，幫助企業解決問題，及時化解風險，推動營商環境持續向好。

（二）強化合同履約過程監管。各級各部門要加大對市場主體合同履約的監督和檢查力度，既要負責過程監管和服務，又要負責最后專項核驗，對發現的違法違規違約行為要及時處理，不得放任不管或久拖不決，應當由其他部門處理的，應及時移交。

（三）健全誠信評價管理體系。營造“守信者處處受益、失信者寸步難行”誠信環境，推動房地產行業守信聯合激勵和失信聯合懲戒，實現信用信息記錄、歸集、交換、共享、公開和應用。建立國土、規劃、城建、住房、金融、稅務、工商、物價等部門信息共享平臺，將房地產開發企業和中介機構等市場主體的用地、規劃、建設、銷售等違法違規違約行為納入誠信評價內容；加強誠信評價結果運用，定期公布企業誠信評價等級，并將其作為土地供應、規劃審批、項目預售、企業資質調整的參考依據，支持誠信等級優良的企業做大做強。

（四）始終保持高壓嚴打態勢。結合推進問題樓盤處置化解工作，開展常態化房地產市場違法違規行為整治工作，把打擊侵害群眾利益違法違規行為作為整治房地產市場亂象工作的重中之重，細化工作任務，明確整治措施，落實監管職責；要廣泛發動群眾監督，暢通群眾舉報投訴渠道，對群眾反映強烈、問題突出的典型案例要掛牌督辦，及時公布查處結果，回應社會關切。

本意見自印發之日起施行。東?？h、灌云縣、灌南縣、贛榆區結合本地實際參照執行。

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