《連云港市市區商住用地規劃建設監督管理辦法》政策解讀
一、制定背景
近年來因商業建筑市場需求降低、開發建設單位對商業用地開發意愿不強等因素，我市掛牌出讓的商住用地在開發過程中存在未建設商服項目的情況，造成商服設施不能與住宅相匹配、人民便利生活需求不能被滿足的矛盾。目前國家和江蘇省尚未對商住用地規劃建設出臺相應的監管辦法，為確保商服項目按標準規劃設計、與住宅同步建設及交付使用，提高人民群眾生活幸福感，打造宜居生活環境，市自然資源和規劃局牽頭起草了《連云港市市區商住用地規劃建設監督管理辦法》（以下簡稱《辦法》），為商住用地規劃建設監督管理提供重要的制度保障。
二、制定依據
《辦法》的制定主要依據《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》等有關法律、法規以及《住房和城鄉建設部等8部門關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》《省政府辦公廳轉發省商務廳等部門關于完善商業網點規劃管理指導意見的通知》等上級規范性文件，學習借鑒了北京市海淀區、上海、南京等地的管理經驗，結合本市實際而制定。
三、制定過程
市自然資源和規劃局起草小組廣泛收集分析了與商住用地規劃建設監督管理相關的文獻資料，通過考察調研、召開座談會等多種方式，重點了解城鄉規劃、土地管理等相關部門對《辦法》起草的意見和建議，梳理起草重點和難點問題，在此基礎上形成《辦法》初稿。通過召開專家論證會、書面征求意見、網絡征求意見等多種形式，廣泛征求了各縣區人民政府、功能板塊管委會、市級相關部門、局相關處室以及社會各界意見建議。根據反饋意見對《辦法》作了進一步修改和完善，經風險評估、合法性審查等程序，形成《辦法》審議稿，最終通過市政府常務會審議。
四、主要內容
《辦法》共20條，主要對適用范圍和相關定義、相關部門職責、建設單位義務、商服項目建設、監督檢查、法律責任等事項進行了規定。
（一）明確了適用范圍和相關定義
《辦法》明確適用范圍為：本市市區范圍內（不含贛榆區）新出讓的商住用地的規劃、建設、監督和管理活動；商住用地是指以掛牌方式出讓的，在一個規劃條件中明確的同時具備商服用地和城鎮住宅用地性質的同一宗土地。
（二）明確相關部門職責、建設單位義務
《辦法》明確了區人民政府（功能板塊管委會）建立健全本行政區域內商住用地管理體制機制，履行屬地監管責任，督促建設單位履行商服項目建設義務；自然資源和規劃、住房和城鄉建設、商務、發展和改革、城市管理、市場監管等部門應當按照各自職責，加強協調配合，建立健全建設項目信息共享機制，共同做好商住用地監督管理工作；建設單位應當依據規劃條件在商住用地規劃方案中明確商服用地的位置、功能、建筑規模等內容，并按照規劃要求、土地出讓協議、投資監管協議等進行商服項目建設，并支持和配合自然資源和規劃、城市管理等執法部門對土地、規劃等依法實施的監督檢查。
（三）明確商服項目建設相關要求
《辦法》明確了商服項目原則上應當與住宅項目同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付，延期開工的建設單位按照約定承擔相應責任。商服項目與住宅項目不能同步建設的，由雙方在土地出讓協議中約定商服項目與住宅項目建設比例，確保與住宅項目同步驗收、同步交付使用。商服項目建設不符合規劃條件和規劃許可的，建設單位應當按照規劃條件、規劃許可和約定建設商服項目。商服項目建設不符合規劃條件和規劃許可的，自然資源和規劃部門不得通過規劃核實；建設單位不得組織竣工驗收；住房和城鄉建設部門不予辦理竣工驗收備案手續；不動產登記部門不予辦理不動產登記手續。未按照約定建設商服項目的，依法承擔違約責任。
（四）明確監督檢查及懲處措施
《辦法》自然資源和規劃部門應當會同住房和城鄉建設、商務、城市管理等有關部門加強對商住用地供應交易和供后開發利用的監管，建立信用監管、動態巡查等機制，對建設用地市場重大失信行為依法實施懲戒，并依法公開相關信息。市場監管部門依法查處房地產虛假廣告、不正當競爭、利用格式條款侵害消費者權益等違法違規行為。
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