《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的若干意見》解讀

8月10日，市政府辦公室印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的若干意見》，建立了各部門聯(lián)動(dòng)監(jiān)管聯(lián)合懲戒新機(jī)制，這是我市房地產(chǎn)市場管理的一項(xiàng)重要工作。下面就《意見》的起草背景和主要內(nèi)容解讀如下：

一、關(guān)于文件起草的背景

近年來，我市房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、解決群眾住有所居、住有宜居等方面發(fā)揮重要作用。與此同時(shí)，少數(shù)問題樓盤的出現(xiàn)，嚴(yán)重侵害了購房消費(fèi)者的合法權(quán)益，影響社會和諧穩(wěn)定大局。如何進(jìn)一步從源頭上整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、有效處置既有問題樓盤、切實(shí)防范房地產(chǎn)社會矛盾發(fā)生顯得尤為迫切。

二、主要內(nèi)容

《意見》主要包括“總體要求、工作任務(wù)、責(zé)任分工、工作要求”等四個(gè)部分：

（一）總體要求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，圍繞“高質(zhì)發(fā)展、后發(fā)先至”主題主線，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目事前事中事后全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)管和部門間信息共享聯(lián)動(dòng)。按照“誰審批、誰負(fù)責(zé)，誰主管、誰監(jiān)管，誰行權(quán)、誰擔(dān)責(zé)”原則，建立完善“簡政放權(quán)”后市、區(qū)兩級協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。落實(shí)“屬地管理、依法處置、協(xié)同配合”要求，有效處置既有問題樓盤，防止發(fā)生新的問題樓盤。

（二）工作任務(wù)。主要分為六個(gè)方面：

一是規(guī)劃控制管理。主要包括，住房發(fā)展五年規(guī)劃、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、三年棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)等房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃計(jì)劃編制，安置房規(guī)劃選址，居住區(qū)外及小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施“兩個(gè)配套”的規(guī)劃，以及規(guī)劃批后巡查監(jiān)管特別是對違反規(guī)劃及違法亂搭亂建行為查處等方面的工作要求。

二是土地市場管理。主要包括，嚴(yán)把住宅類用地競買準(zhǔn)入關(guān)，企業(yè)購地只能用自有資金，加強(qiáng)對住房用地購地資金來源、企業(yè)資金實(shí)力和信用等情況的審查；明確了被列入“聯(lián)合懲戒對象”的開發(fā)企業(yè)等2種情況禁止進(jìn)入住宅類用地“招拍掛”市場；探索“限房價(jià)、競地價(jià)”模式，防止地價(jià)推漲房價(jià)；合理確定住宅類用地的掛牌起始價(jià)、最高限價(jià)；加大保障性住房和安置房用地供應(yīng)力度；合理確定商品房開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)和配建保障性住房規(guī)模，增加保障性住房多樣化供給；加大住宅類用地批后監(jiān)管力度，對閑置土地處置進(jìn)行了明確規(guī)定；另外還包括不動(dòng)產(chǎn)登記改革方面的具體要求。

三是開發(fā)建設(shè)管理。主要包括，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入、企業(yè)信用管理、水電氣部門履約等項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程管理；加強(qiáng)各方責(zé)任主體質(zhì)量的安全監(jiān)管，對相關(guān)責(zé)任落實(shí)不到位的企業(yè)限制參加工程招投標(biāo)，并依法予以處罰；工程竣工綜合備案及驗(yàn)收交付管理；督促開發(fā)企業(yè)在合同約定期限內(nèi)向買受人交付法律手續(xù)齊全、工程質(zhì)量合格、配套設(shè)施完善的商品房；推廣成品住宅，大力發(fā)展裝配式住宅工程；完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，加快教育、醫(yī)療、商業(yè)等資源配置，提高生活便利度，推動(dòng)區(qū)域滯銷樓盤盡快形成有效供給。

四是房地產(chǎn)市場監(jiān)管。主要包括，加強(qiáng)商品住宅預(yù)售管理，加大對達(dá)到預(yù)售許可條件故意不申請企業(yè)的懲處力度；根據(jù)預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)排查評估情況，適度提升預(yù)售許可工程形象進(jìn)度要求，采取相應(yīng)的預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)防控措施；對潛在風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，探索現(xiàn)房銷售模式；對成品住房開發(fā)作出明確規(guī)定，在取得預(yù)（銷）售許可之前建造完成實(shí)體裝修樣板房，成品住房交房標(biāo)準(zhǔn)不得低于樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)；在開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為信用評價(jià)和結(jié)果運(yùn)用方面，按開發(fā)企業(yè)信用等級對商品房項(xiàng)目申請預(yù)售許可形象進(jìn)度條件上作出具體規(guī)定，實(shí)施差別化激勵(lì)和懲戒；房地產(chǎn)市場監(jiān)管方面，強(qiáng)化預(yù)售資金分類監(jiān)管，防止因資金監(jiān)管不到位而引發(fā)新的問題樓盤；推進(jìn)“四價(jià)合一”（存量房成交價(jià)、網(wǎng)簽備案價(jià)、貸款評估價(jià)、納稅申報(bào)價(jià)）的二手房交易監(jiān)管新模式；建立政府主導(dǎo)的住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，組建國有房屋租賃投資服務(wù)公司；推廣使用新版商品房、存量房買賣合同、房屋租賃合同，切實(shí)保障買賣雙方的合法權(quán)益；對意向購房人群超過準(zhǔn)售房源50%的采取公開搖號的方式公平公正確定購房人；另外，“雙隨機(jī)一公開”、征收安置房預(yù)售監(jiān)管、地下人防工程等方面都有明確要求。

五是商品住宅價(jià)格管理。主要包括，商品房銷售價(jià)格備案、對重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)樓盤價(jià)格備案進(jìn)行行政指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)商品房價(jià)格日常巡查全覆蓋，加大對違反商品房銷售“一價(jià)清”制度責(zé)任主體的打擊力度；以及完善房價(jià)調(diào)控目標(biāo)和調(diào)控方式方面的4項(xiàng)具體舉措，切實(shí)維護(hù)商品房價(jià)格水平總體穩(wěn)定。

六是問題樓盤處置化解和防范。主要包括，開展問題樓盤矛盾化解工作，切實(shí)發(fā)揮破產(chǎn)方式在保護(hù)購房人優(yōu)先受償權(quán)、厘清債權(quán)債務(wù)關(guān)系等方面的重要作用，更多關(guān)注涉及期房業(yè)主、拆遷安置戶、農(nóng)民工等特殊主體的合法權(quán)益保障；建立專題會商等問題樓盤處置綜合工作機(jī)制，各部門按分工協(xié)同推進(jìn)；對不能履職盡責(zé)的責(zé)任主體加大督辦和警示力度，因履職不到位而導(dǎo)致集訪、重訪等重大不良影響的，將嚴(yán)肅問責(zé)。

（三）責(zé)任分工。明確了區(qū)政府（管委會）及15個(gè)黨委或政府部門在房地產(chǎn)市場管理方面的職責(zé)和任務(wù)。

（四）工作要求。一是著力構(gòu)建共抓共管格局。切實(shí)發(fā)揮市房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組、房地產(chǎn)社會矛盾處置工作協(xié)調(diào)小組職能作用，研究解決行業(yè)管理和發(fā)展中出現(xiàn)的較大問題、問題樓盤處置化解等工作；二是強(qiáng)化合同履約過程監(jiān)管。加快推進(jìn)“放管服”和行政審批制度改革。加大對市場主體合同履約的監(jiān)督和檢查力度，對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)違約行為要及時(shí)處理；三是健全誠信評價(jià)管理體系。建立涉房部門信息共享平臺，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒，加強(qiáng)誠信評價(jià)結(jié)果運(yùn)用，將其作為土地供應(yīng)、規(guī)劃審批、項(xiàng)目預(yù)售、企業(yè)資質(zhì)調(diào)整的參考依據(jù)；四是始終保持高壓嚴(yán)打態(tài)勢。把打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為作為整治房地產(chǎn)市場亂象工作的重中之重，對群眾反映強(qiáng)烈、問題突出的典型案例要掛牌督辦，及時(shí)公布查處結(jié)果，回應(yīng)社會關(guān)切。

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